Bisnis Properti Murah Makin Moncer dan Untungnya Besar

• Paling Menggiurkan Usaha Perumahan Murah

• Keuntungan Bisa Lebih dari 1.000%

Meningkatnya jumlah penduduk setiap tahun sementara luas lahan tetap dan tidak pernah bertambah, menyebabkan harga tanah terus melambung tinggi. Tak ayal, banyak orang yang berlomba-lomba membuka lahan dan menginvestasikan uangnya dalam bisnis properti untuk membangun usaha kos, ruko, hingga perumahan. Bagaimana prospek usaha ini? Selama manusia hidup di muka bumi, selama itu pula prospek properti akan terus bertahan. Apalagi kebutuhan tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan primer sehingga permintaan terhadap properti khususnya rumah akan terus meningkat. Panangian Simanungkalit, Direktur Pusat Studi Property Indonesia mengatakan, bahwa setiap 10 tahun, akan ada 8 juta penduduk baru. Bila satu rumah dihuni oleh empat orang, maka akan ada dua uta rumah baru di Jabotabek. Dua juta penduduk yang tumbuh dalam sepuluh tahun, maka akan ada bertambahan 200 ribu penduduk setiap tahunnya. Bila pengembang developed masing-masing membuat 100 unit, dibutuhkan 2000 pengembang di Jakarta, belum lagi untuk di luar daerah yang kini sedang mengalami perkembangan dalam otonomi daerah. "Dari sini kita bisa lihat, lautan samudra properti luar biasa," ungkap pemilik Panangian Group ini. 

Pilihan Bisnis Properti Murah. 

Beberapa jenis properti murah yang bisa dibangun antara lain membuat proyek rumah yang dijual dalam beberapa unit, paling banyak hanya puluhan unit, ruko atau kios yang bisa disewakan atau dijual, dan membuat kos-kosan untuk disewakan. Pengertian properti murah adalah properti yang harga jualnya di bawah Rp 300 juta. Dengan menyewakan rumah seperti kos-kosan atau ruko ke orang lain, setiap bulan pelaku akan mendapatkan pemasukan, seperti yang dilakukan oleh Masykur, pemilik ruko di JI. Benda Kemang dan Sri Mumpuni, pemilik kos-kosan di kawasan Depok. Mereka menggunaan sistem sewa, agar bisa mendapatkan pendapatan secara tetap (passive income) setiap bulan atau setiap tahun. Dalam properti hal ini termasuk dalam investasi jangka panjang dan harganya akan terus meningkat setiap tahun. "Kenaikan harga tanah dan bangunan rata-rata per tahun bisa mencapai 10%," ujar Mayskur. Namun keuntungan yang diperoleh dari properti yang disewakan ini, bisa dicapai dalam kurun waktu lebih lama dibandingkan yang dijual. Seperti ruko milik Masykur yang disewakan baru balik modal lebih dari 5 tahun. Berbeda halnya dengan properti jenis perumahan yang dibangun oleh para pengembang. Properti ini termasuk dalam investasi jangka pendek. Dalam menjalankan bisnis properti jangka pendek, seorang pengembang dituntut untuk terus produktif membuka lahan baru. Biasanya, investasi jangka pendek ini berbentuk hunian di mana seorang pengembang membuka lahan, membangun rumah, menjual dengan memperoleh capital gain. Setelah itu dananya diputar kembali untuk membuka lahan baru. Dari situ keuntungan bisa diputar terus dengan harga jual yang juga terus bertambah. Bisnis investasi jangka pendek ini menurut Panangian, cocok untuk para developer muda yang masih produktif dan ingin perputaran uangnya berjalan cepat. 

Mencari Modal. 

Banyak orang berpikir bahwa memulai usaha properti membutuhkan modal yang sangat besar. Memang investasi yang harus dikeluarkan untuk membangun properti terbilang cukup besar, namun properti murah bisa dibangun meski modal yang dimiliki tidak sebesar proyek properti skala besar. Ada dua cara yang dapat dilakukan oleh seseorang yang tidak memiliki modal cukup namun ingin berinvestasi di bidang properti. Pertama dengan meminjam ke bank, kedua mengajak kerja sama investor dengan sistem bagi hasil. Setiap orang memiliki kecenderungan masing-masing. Bagi Rusdi, developer Taman Pesona Town House di Kebagusan, Jakarta Selatan meminjam modal ke bank lebih baik daripada menggunakan sistem bagi hasil karena bunga yang dibebankan hanya 15% per tahun. "Ka- lau saya lebih memilih pinjam ke bank karena bunga yang dibebankan lebih kecil dibandingkan dengan bagi hasil," terang Rusdi. "Meminjam ke bank lebih bagus karena bunganya tidak terlalu besar. Kalau bagi hasil harus ada tawar menawar karena persentasenya tidak tetap seperti di bank melainkan perjanjian kedua belah pihak. Jika tidak tahu seluk beluknya akan susah," ungkap Panangian. Namun untuk bisa pinjam modal ke bank perlu banyak persyaratan. Menurut Rusdi, bagi para pemula memang meminjam modal ke bank sedikit mengalami kesulitan karena bank biasanya akan meminjamkan modal kepada orang yang dianggapnya mampu. Ditambahkan oleh Panangian, meskipun developer bisa mendapatkan pinjaman, namun developer juga harus memiliki modal minimal sebesar 1/3 dari total harga bangunan, agar tidak terlalu bergantung pada pinjaman. Lalu 2/3 dari jumlah pinjaman dapat dibayar dari capital gain yang diperoleh. 

Strategi Pemasaran. 

Meskipun setiap orang membutuhkan properti, namun proses penjualannya tidak semulus menjual kacang goreng. Ada beberapa hal yang harus diperhatikan yaitu lokasi, desain, serta harga yang kompetitif. Lokasi pembangunan sangat menentukan laku tidaknya properti yang dijual ataupun disewakan. "Pilihlah lokasi yang strategis, dengan fasilitas yang memadai, akses dan jarak tempuh yang tidak terlalu jauh dari pusat kota. Bila lokasi kurang strategis dapat disiasati dengan survei bentuk properti, desain, dan harga yang diminati oleh warga sekitar. Desain dan lokasi yang bagus, serta harga yang kompetitif akan membuat rumah yang kita jual, cepat laku," jelas Rusdi yang proyek propertinya telah terjual 10 unit dari 14 unit sejak Maret 2009. Sementara untuk usaha kos-kosan menurut Bramantya Aditya pengelola dan moderator www. nyonyakost.info, sebaiknya pilih lokasi usaha dekat perkantoran atau kampus. Selain itu juga perlu dipertimbangkan faktor penunjang seperti warung, wartel, warnet, dan akses angkutan kota atau jalan masuk kendaraan. "Pemilihan target penghuni kos-kosan dapat dipertimbangkan berdasarkan pada ketersediaan akses, fasilitas, kondisi bangunan, dan juga kondisi lingkungan tempat tinggal. Bagi eksekutif muda, cenderung memilih kos-kosan yang lebih menjaga privacy dengan fasilitas lengkap termasuk area parkir, pembantu, AC, dan juga kebebasan keluar masuk kapan saja. Untuk mahasiswa, akan sangat disukai jika kamar yang ditawarkan lebih sederhana, namun kebersihannya terjaga.," ujar Bramantya Aditya. Demikian pula untuk pembangunan kios atau ruko, semakin strategis lokasi, semakin ramai pengunjung yang datang akan semakin banyak permintaan sehingga meningkatkan harga jual. Seperti kios yang dijual oleh PT. Mitra Khat-ulistiwa di JaCCThamrin City diakui Ivan, lokasi yang strategis dengan fasilitas yang sangat lengkap mem-buat kios-kiosnya terus diminati oleh pedagang. 

Risiko dan Kendala. 

Meskipun keuntungan yang didapatkan dalam bisnis properti ini sangat menggiurkan tetapi risiko yang akan dialami pun juga cukup besar. Risiko terbesar bila kredit macet atau rumah yang dijual tidak sesuai dengan permintaan pasar sehingga akan terbengkalai begitu saja. Menurut Panangian risiko paling tinggi bisa dialami oleh pemilik kios atau ruko. "Investasi di bidang properti ini tidak seperti saham atau obligasi yang sifatnya liquid. Tidak mudah untuk menjual properti kepada orang lain, bisa memakan waktu hingga berbulan-bulan. Apalagi bila lokasi yang dipilih kurang strategis sementara harga yang ditawarkan cukup mahal karena biaya produksi tinggi. Akhirnya, tidak ada yang berminat untuk membeli bahkan menyewanya," beber Panangian. Khusus properti ruko dan kios, akan lebih cepat laku dengan sistem sewa daripada jual. "Penyewaan terbilang lebih cepat dibandingkan dengan penjualan, karena harganya yang tidak terlalu mahal. Namun bila yang ditawarkan ruko atau kios, pertimbangan lokasi tetap menjadi yang pertama. Sedangkan untuk rumah yang penting adalah desain. Sementara kos-kosan ialah akses yang dekat dengan kampus, kantor atau tempat industri," papar Panangian. Kendala yang dihadapi selain harga juga pengetahuan yang kurang memadai mengenai cara menginvestasikan uang dalam bentuk properti. "Kalau mau menjadi pengembang, harus sekolah. Dulu orang bisa menjadi developer tanpa harus sekolah, tapi sekarang persaingan semakin ketat. Bila tidak dapat memahami, maka akan gagal dan usahanya macet, walhasil kerugian yang ditanggung pun tidak sedikit," jelas Panangian yang memiliki sekolah properti Panangian School and Property. 

Paling Untung Properti Hunian. 

Dari semua jenis properti murah, keuntungan paling besar membangun properti hunian atau perumahan, terutama yang diperuntukkan bagi kalangan menengah bawah, khususnya di daerah yang mulai berkembang. "Prospek yang paling untung ialah usaha rumah murah yang diperuntukkan bagi kalangan menengah ke bawah dengan harga jual maksimal Rp 500 juta, karena banyak orang yang ingin berinvestasi dalam bentuk rumah. Sementara ruko, mal, kios hanya mengikuti perkembangan lokasi hunian penduduk," terang Panangian. Keuntungan tersebut bisa dicapai dari kenaikan harga nilai jual tanah. Misalnya harga tanah pada saat pembelian masih murah, namun setelah beberapa tahun bahkan beberapa bulan ke depan, harganya bisa naik hingga berlipat ganda. Kenaikan terjadi karena semakin banyaknya pembangunan di kawasan tersebut, atau semakin lengkap fasilitas yang ada di sana. Seperti Elang Gumilang, ketika pertama membeli lahan ia hanya merogoh kocek Rp 380 juta, setelah proyeknya terbentuk ia bisa mendapatkan keuntungan hingga 1100% dari modal yang dikeluarkan selama 2 tahun. 'Tahun 2010, merupakan waktu yang tepat untuk bisnis properti karena suku bunga diperkirakan akan menurun, KPR dari 12% bisa menjadi 10%, sementara perekonomian meningkat hingga 6%. Ini saal yang tepat bagi investor properti dan para developer untuk membuka lahan baru dan melakukan pengembangan, termasuk pembangunan rumah murah," tambah Panangian. Dewi, Tim Sektor 

Perlu Kuasai Lokasi, Desain, dan Pasar 

Di antara jenis properti seperti kos-kosan, ruko, dan perumahan, yang paling potensial adalah perumahan karena tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan manusia. Jumlah penduduk yang terus bertambah sementara luas lahan tidak pernah bertambah, membuat harga properti terus melambung. Bisnis properti murah ini juga semakin berpeluang mengingat perumahan yang saat ini sedang banyak diminati terutama adalah perumahan untuk tipe menengah ke bawah dengan harga maksimal Rp 500 juta.

Mencari Modal. 

Bisnis propert membutuhkan modal besar, minimal harus 1/3 dari harga proyek bangunan. Dengan adanya modal minimal tersebut, seorang developer tidak perlu terlalu tergantung pada bank atau investor. Namun bila tidak mampu membuat proposal peminjaman modal ke bank, pemilik usaha dapat meminta bantuan dari konsultan. Upaya lain untuk menekan investasi adalah dengan bekerja sama dengan kontraktor yang sudan berpengalaman. Sebaiknya mencari kontraktor dengan sistem lelang, lihat yang terbaik dengan harga murah dan kinerjanya bagus. Setelah itu sebaiknya mengurus seluruh izin pembangunan ke Pemda setempat agar tidak terjadi penyegelan. Barulah lakukan pemasaran dengan harga jual yang kompetitif. Semakin bagus lokasi dan semakin menarik desain yang ditawarkan, maka akan semakin besar pula keuntungan yang didapatkan. Keuntungan usaha properti ini bisa mencapai hingga 40%. 

Risiko Usaha. 

Bisnis property bisa dikatakan sebagai bisnis yang berisiko tinggi tetapi juga memiliki keuntungan yang juga besar (high risk, high return). Bila lokasi dan desain tidak tepat sasaran, sementara biaya produksi terlalu mahal, maka risiko kerugian yang cukup besar bisa dialami. Oleh karena itu, un-tuk meminimalisir risiko kerugian, pemilik usaha harus memperhatikan beberapa hal.  

Pertama lokasi dan desain.

Untuk membangun sebuah properti, pemilik harus memahami dan mengenal seluk beluk lokasi, jumlah permintaan, penawaran, pesaing, serta target pasar sehingga dapat menyesuaikan tipe, harga, dan desain yang memang diinginkan oleh konsumen. Misalnya untuk kawasan Jakarta Selatan yang banyak dihuni oleh profesional dan para pekerja, desain minimalis masih menjadi idola. Sementara di kawasan Bekasi sebagai kawasan industri, jenis arsitek bergaya tropis yang banyak menekankan aspek kayu dengan tingkat kenyamanan dan kesejukan oleh aliran udara cukup diminati.. Dewi 

Kiat-Kiat Sukses Usaha Properti Murah Elang Gumilang, 

Direktur PI Dwikarsa Semestaguna Sulit Dapat Pinjaman Modal di Bank, Cari Investor dengan Sistem Bagi Hasil Siapa bilang menjadi pengusaha properti harus memiliki modal besar dan nama terkenal. Hal ini dibuktikan Elang Gumilang, developer muda yang berhasil membangun 7 lokasi usaha properti RSS (Rumah Sehat Sederhana) di berbagai tempat di kawasan Bogor sejak 2007 silam. Saat akan mengajukan pinjaman modal di bank, di awal usaha Elang sempat ditolak oleh bank karena dianggap masih berstatus mahasiswa. la kemudian mencari jalan dengan meminjam modal ke investor dengan sistem bagi hasil dalam pembangunan proyeknya, rata-rata 50%. Modal Elang yang terkumpul dari investor di awal usahanya sebesar Rp 340 juta digunakan untuk membangun proyek properti RSS bernilai Rp 17 miliar. Setelah proyek selesai dan sukses, keuntungan hasil penjualan proyek bisa sampai 1.100% karena nilai jual tanahnya naik hingga berlipat ganda. Selain dengan sistem bagi hasil, ada beberapa cara yang dijalankan Elang untuk mengatasi masalah modal. Di antaranya mengakuisisi aset tanah orang yang menghadapi masalah utang den¬gan mengambil alih utangnya. Kemudian tanah tersebut digunakan untuk membangun proyek perumahan yang nilai jualnya tinggi, setelah itu uangnya diputar kembali untuk membuka lahan baru. dengan mencari kontraktor yang bisa dibayarkan setelah dana cair dari hasil pembayaran unit perumahan; juga dengan cara membeli sebidang tanah dengan sistem pembayaran yang bertahap. 

Strategi Pemasaran. 

Elang melihat kebanyakan masyarakat yang belum memiliki rumah adalah kalangan menengah ke bawah, maka ia sengaja membuat konsep dengan membangun Rumah Sehat Sederhana yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan maksimal Rp 2,5 juta/bulan. Tipe yang ditawarkan ialah tipe 22/60 dan tipe 36/72 dengan sistem pembayaran kredit dengan DP (Down Payment) Rp 1,5 juta hingga Rp 5,5 juta dengan cicilan Rp 288 ribu/bulan selama 15 tahun. Pembayaran cicilan dengan menerapkan DP rendah tersebut merupakan salah satu strategi pemasaran yang dijalankan oleh Elang dan hasilnya rumah yang dibangun selalu laku keras."DP memang sengaja direndahkan sesuai dengan tipe sebagai salah satu strategi marketing kami," ungkap pria kelahiran 6 April 1985 yang memiliki target akan membangun 10 ribu unit rumah di tahun 2010. Dewi PT. Mitra Khatulistiwa merupakan perusahaan yang membangun kios khusus area Lantai Dasar I JaCC atau Thamrin City yang berjumlah hampir 1.000 kios. Dari jumlah ini, 90%-nya telah terisi. Menurut Ivan Tanuwijaya, General Manager PT. Mitra Khatulistiwa, bisnis properti dalam bentuk bangunan kios sangat prospektif. Kios-kios yang dijual merupakan kios khusus untuk pedagang-pedagang yang menjual barang secara grosiran. Harga kios untuk barang dagang grosiran, menurut Ivan lebih murah dibandingkan dengan harga ruko atau toko."Kalau toko dan ruko lebih menyasar masyarakat menengah ke atas, sedangkan kios pangsa pasarnya lebih luas karena menyasar kelas menengah ke bawah ataupun dan bisa juga masyarakat menengah ke atas,"jelasnya. Strategi Pemasaran. Ciri khas kios yang ada di JaCC menurut Ivan terlihat dari penjualan khusus untuk satu jenis barang di setiap lantai. Contohnya seperti pusat penjualan baju muslim dan batik yang terpusat di lantai dasar. Selain itu, jam buka kios juga dibedakan dengan pusat perbelanjaan lainnya dr Jakarta yaitu buka dari pukul 5 pagi hingga 5 sore setiap hari Senin hingga Kamis. Beberapa faktor inilah yang dijadikan perusahaan untuk memenangkan persaingan di antara pelaku bisnis properti kios barang-barang grosiran yang ada di Jakarta seperti di Tanah Abang Blok A dan Blok B, Metro Tanah Abang, Jakarta Pusat, dan kios di Pasar Jatinegara Jakarta Timur. Selain itu, Ivan memiliki strategi promosi yang tidak dimiliki marketing kios lainnya. Kios-kios di JaCC dikhususkan untuk pedagang grosiran. Dan berhubung pemasaran barang-barang di JaCC hingga ke luar Jakarta, bahkan sampai ke luar negeri misalnya sampai ke Singapura, Malaysia dan Brunei Darussalam, maka setiap bal/karung yang dikirim diberi cap nama toko, alamat dan nomor telepon kios. Yang terpenting bagi Ivan, agar sukses berbisnis property kios adalah berkomitmen kuat kepada para pembeli atau penyewa kios untuk membuat pertokoan selalu ramai pengunjung. Ditambahkan Ivan, PT Mitra juga mempermudah siapun untuk memiliki atau menyewa kios di JaCC. Hanya dengan KTP, semua orang dapat memiliki kios murah di lokasi yang strategis ini. Adapun luas kios yang dijual berukuran 4x4 meter, 5x 5 meter, dan 6 x 6 meter dengan harga kisaran antara Rp 200 juta - Rp 300 juta. Sedangkan kalau menyewa, harga sewa berkisar Rp 3 juta -Rp 4 juta per 3 bulan. Untuk pembelian kios, sistem pemba-yarannya bisa dilakukan secara tunai atau mencicil dengan DP 20% , lalu sisanya di-angsur lewat bank setiap bulan selama 10 tahun. Ani Suryani